BacaHukum.com – Rumah yang telah lunas dibayar belum tentu sepenuhnya aman dari persoalan hukum. Dalam sejumlah kasus, pemilik rumah diketahui masih belum mengantongi sertifikat atas unit yang dibelinya karena status tanah masih menggunakan sertifikat induk milik pengembang.
Kondisi tersebut dinilai dapat menimbulkan berbagai risiko bagi konsumen, mulai dari kesulitan saat ingin menjual kembali properti hingga potensi terseret persoalan hukum apabila pengembang mengalami masalah keuangan.
Wakil Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI), Bambang Ekajaya, mengatakan rumah yang telah lunas tetapi sertifikatnya masih berupa sertifikat induk merupakan kondisi yang seharusnya tidak terjadi dalam transaksi properti yang sehat.
Menurutnya, persoalan akan menjadi lebih rumit apabila sertifikat induk tersebut masih dijadikan jaminan ke bank dan pengembang mengalami kredit macet. Dalam situasi demikian, proses pemecahan sertifikat untuk masing-masing unit rumah dapat terhambat.
“Jika KPR sudah lunas tetapi sertifikat masih induk, apalagi sertifikat induknya dijaminkan ke bank dan kreditnya macet, maka proses pemecahan sertifikat akan mengalami kendala,” kata Bambang kepada Kompas.com, Rabu (17/6/2026).
Kepemilikan Belum Sepenuhnya Aman
Bambang menjelaskan, risiko pertama yang dihadapi pembeli adalah status kepemilikan yang belum memiliki kekuatan hukum secara penuh. Hal ini karena sertifikat hak atas tanah untuk unit rumah yang dibeli belum diterbitkan atas nama pemilik.
Padahal, sertifikat merupakan dokumen resmi yang menjadi bukti kepemilikan tanah dan bangunan yang diakui oleh negara. Selama sertifikat unit belum terbit, posisi hukum pemilik rumah dinilai belum sekuat pemegang sertifikat yang sah.
Menurut Bambang, keberadaan sertifikat atas nama pemilik menjadi aspek penting dalam memberikan kepastian hukum terhadap aset properti yang dimiliki.
Menyulitkan Saat Akan Dijual
Selain persoalan legalitas, rumah yang masih menggunakan sertifikat induk juga berpotensi menimbulkan kendala ketika pemilik ingin menjual kembali properti tersebut.
Calon pembeli umumnya akan meminta dokumen kepemilikan yang lengkap sebelum melakukan transaksi. Ketiadaan sertifikat unit membuat proses penjualan menjadi lebih sulit karena menimbulkan keraguan terhadap status hukum properti.
Bambang menilai rumah tanpa sertifikat unit biasanya hanya dapat diperjualbelikan melalui mekanisme tertentu yang memiliki risiko lebih besar dibanding transaksi normal.
“Rumah akan lebih sulit dipasarkan karena sertifikat unitnya belum tersedia,” ujarnya.
Berpotensi Terdampak Masalah Pengembang
Risiko lain yang perlu diwaspadai adalah kemungkinan rumah ikut terdampak apabila pengembang mengalami kebangkrutan atau gagal memenuhi kewajiban kredit kepada bank.
Apabila sertifikat induk masih menjadi agunan dan pengembang mengalami kredit macet, maka proses pemecahan sertifikat dapat tertunda dalam waktu yang tidak pasti. Bahkan dalam kondisi tertentu, persoalan tersebut dapat berujung pada sengketa hukum yang turut merugikan konsumen.
Bambang mengingatkan bahwa pembeli perlu memahami status sertifikat sebelum melakukan transaksi agar tidak menghadapi persoalan di kemudian hari.
“Risikonya rumah dapat ikut terdampak karena unitnya belum dipisahkan dari sertifikat induk apabila pengembang mengalami kebangkrutan,” katanya.
Legalitas Harus Menjadi Prioritas
Untuk menghindari berbagai risiko tersebut, masyarakat diminta tidak hanya mempertimbangkan harga dan lokasi saat membeli rumah. Aspek legalitas dinilai harus menjadi perhatian utama sebelum transaksi dilakukan.
Bambang menyarankan calon pembeli memastikan sertifikat sudah tersedia atau telah dilakukan pemecahan dari sertifikat induk. Selain itu, seluruh perizinan bangunan juga harus dipastikan lengkap dan sesuai ketentuan yang berlaku.
Menurutnya, langkah tersebut penting untuk memberikan perlindungan hukum bagi konsumen serta mencegah munculnya masalah di masa mendatang.
“Yang paling utama dalam membeli properti adalah memastikan kelengkapan dokumen kepemilikan, status sertifikat yang jelas, serta perizinan seperti PBG sudah tersedia. Setelah itu barulah transaksi dilakukan, baik secara tunai maupun melalui fasilitas perbankan,” tuturnya.
Ia menambahkan, pemahaman mengenai aspek legal properti menjadi semakin penting, terutama bagi masyarakat yang baru pertama kali membeli rumah dan belum memiliki pengalaman dalam transaksi properti.
Editor: Tim BacaHukum
Sumber: dikutip dari KOMPAS
