BacaHukum.com – Membeli tanah warisan sering dianggap kesempatan karena harga relatif lebih rendah dibanding tanah yang sudah bersertifikat atas nama pemilik langsung. Namun, transaksi jenis ini menyimpan risiko hukum yang signifikan, terutama jika sertifikat masih tercatat atas nama pewaris yang telah meninggal dan belum dibalik nama ke ahli waris. Hal ini membuat status kepemilikan secara administratif belum jelas, meskipun secara materiil tanah telah menjadi milik para ahli waris.
Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menjelaskan prosedur jual-beli tanah warisan, dikutip Kompas.com, Senin (2/3/2026).
“Jika para ahli waris ingin menjual aset warisan, mereka harus memiliki Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) yang diterbitkan oleh PPAT dan Akta Pembagian Hak Waris (APHW) dari Notaris sebagai dasar pengurusan sertifikat tanah,” ujar Shamy.
Setelah itu, pengurusan Pejanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dihadapan Notaris dan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT dilakukan apabila kesepakatan jual-beli telah tercapai.
Risiko yang Harus Diperhatikan
1. Belum Ada Kepastian Pemegang Hak Secara Hukum
Secara hukum, hak atas tanah pewaris beralih ke ahli waris sesuai Pasal 833 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Namun, secara administrasi pertanahan, yang diakui sebagai pemegang hak adalah nama yang tercantum dalam sertifikat.
Sampai proses balik nama dilakukan sesuai Pasal 42 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Kantor Pertanahan (Kantah) belum mencatat para ahli waris sebagai pemilik. Kondisi ini membuat posisi pembeli lemah karena transaksi dilakukan dengan pihak yang secara administratif belum berwenang.
2. Harus Melibatkan Seluruh Ahli Waris
Tanah warisan yang belum dibagi merupakan milik bersama semua ahli waris. Penjualan hanya sah jika disetujui seluruh ahli waris. Jika sebagian ahli waris menjual tanpa persetujuan lainnya, transaksi berpotensi disengketakan dan bahkan dibatalkan. Pembeli berisiko kehilangan tanah sekaligus dana yang telah dibayarkan.
3. AJB Tidak Bisa Diproses
Dalam praktiknya, PPAT tidak dapat membuat akta jual beli jika:
- Sertifikat masih atas nama pewaris
- Belum ada bukti status ahli waris dan proses balik nama
Hal ini karena penjual belum tercatat sebagai pemegang hak yang sah untuk melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut.
4. Sulit Dijaminkan atau Dialihkan Kembali
Tanah yang dibeli tanpa proses administrasi lengkap akan sulit:
- Dijaminkan ke bank
- Dijual kembali
- Dibalik nama ke pembeli
Ketidaksesuaian antara data yuridis dan penguasaan fisik menghambat semua proses tersebut.
5. Potensi Sengketa di Kemudian Hari
Risiko lain muncul jika ada ahli waris yang belum diketahui atau belum dilibatkan. Mereka tetap memiliki hak atas tanah dan bisa mengajukan gugatan. Pembeli harus menghadapi proses hukum panjang untuk mempertahankan haknya.
Pentingnya Dokumen Lengkap dan Balik Nama
Membeli tanah warisan yang belum balik nama memiliki risiko tinggi karena penjual belum tercatat sebagai pemegang hak, dan tanah masih menjadi milik bersama ahli waris. Tanpa dokumen lengkap dan persetujuan semua pihak, transaksi dapat batal dan menimbulkan sengketa.
Oleh karena itu, kepastian status waris dan proses balik nama sertifikat menjadi syarat mutlak sebelum melakukan jual-beli tanah warisan.
Editor: Tim BacaHukum
Sumber: dikutip dari KOMPAS
