BacaHukum.com – Orang tua yang ingin menghibahkan aset properti, baik itu tanah maupun rumah, kepada anaknya wajib mengurus sertifikat tanah di Kantor Pertanahan (Kantah). Langkah ini penting untuk memastikan peralihan nama kepemilikan tercatat resmi dan sah di mata hukum.
Sebelum memulai proses di Kantah, masyarakat perlu mencatat secara rinci persyaratan dan prosedur yang berlaku agar proses pengurusan berjalan lancar.
Ketentuan Hibah dalam Hukum Perdata
Ketentuan mengenai hibah diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), tepatnya dalam Pasal 1666 hingga Pasal 1693.
Hibah (Penghibahan) didefinisikan sebagai suatu persetujuan untuk menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seseorang yang menerimanya.
Undang-undang hanya mengakui perbuatan penghibahan yang dilakukan antara orang-orang yang masih hidup. Hal ini yang membedakan hibah dari pewarisan, yang mensyaratkan kematian pewaris sebelum penyerahan kepada ahli waris.
Syarat Urus Sertifikat Tanah Hibah di Kantor Pertanahan
Dilansir dari laman Kementerian ATR/BPN, berikut adalah daftar dokumen yang harus dipersiapkan untuk mengurus sertifikat tanah hibah dari orang tua ke anak di Kantah:
- Pemohon atau kuasanya mengisi formulir permohonan dan menandatanganinya di atas materai cukup (formulir ini diperoleh saat berada di Kantah);
- Surat kuasa apabila dikuasakan; Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
- Sertifikat tanah asli;
- Akta hibah dari PPAT;
- Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak);
- Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta;
- Keterangan Identitas diri;
- Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon;
- Pernyataan tanah tidak sengketa;
- Pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah Hibah: Dari PPAT ke Kantor Pertanahan (Kantah)
Berikut adalah ringkasan langkah-langkah prosedural untuk mengurus balik nama sertifikat tanah yang berasal dari hibah orang tua kepada anak, sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah:
- Tahap Awal: Membuat Akta Hibah di PPAT
Langkah pertama yang mutlak harus dilakukan adalah membuat Akta Hibah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Menurut Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997, peralihan hak atas tanah melalui hibah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Pembuatan akta hibah (Pasal 38 ayat 1) wajib dihadiri oleh para pihak yang bersangkutan—baik pemberi hibah (orang tua) maupun penerima hibah (anak) dan disaksikan minimal oleh dua orang saksi yang memenuhi syarat.
- Tahap Selanjutnya: Pengajuan Peralihan Hak di Kantor Pertanahan (Kantah)
Setelah Akta Hibah diperoleh, pemohon (penerima hibah) melanjutkan proses ke Kantah setempat:
- Masyarakat perlu mempersiapkan Akta Hibah dan berkas persyaratan lainnya (KTP, KK, Sertifikat Asli, PBB, dll.) sebelum mengajukan permohonan peralihan hak karena hibah di Kantah.
- Pemohon mengunjungi Kantah setempat dan menuju loket pelayanan untuk menyerahkan seluruh dokumen persyaratan yang telah disiapkan.
- Petugas di loket pelayanan akan menerima dan memeriksa kelengkapan berkas dokumen persyaratan tersebut.
- Apabila berkas dinyatakan lengkap, pemohon diarahkan menuju loket pembayaran untuk melunasi biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang telah dihitung.
- Proses Penerbitan Sertifikat Baru: Setelah pembayaran, Kantah setempat akan memproses layanan dengan pencatatan dan penerbitan sertifikat tanah yang baru atas nama penerima hibah (balik nama).
- Pengambilan Sertifikat: Pemohon bisa mengambil sertifikat tanah yang sudah selesai dibalik nama di loket pengambilan.
Lama waktu proses penyelesaian balik nama sertifikat tanah hibah dari orang tua ke anak berlangsung sekitar 5 hari kerja sejak berkas dinyatakan lengkap dan tidak ada masalah.
Rincian Biaya yang Dikenakan
Dikutip dari laman Kantor Wilayah (Kanwil) BPN Sumatera Barat, berikut rincian biaya urus sertifikat tanah hibah dari orang tua ke anak:
- Biaya PNBP Biaya
PNBP tersebut dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantah dengan rumus: nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2) / 1.000. - Biaya BPHTB
Masyarakat yang mengurus sertifikat tanah hibah dari orang tua ke anak akan dikenakan BPHTB. Besaran BPHTB dihitung dengan rumus: 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Untuk besaran NPOPTKP, ditentukan berdasarkan peraturan daerah masing-masing. Sehingga masyarakat perlu memeriksanya terlebih dahulu ke Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.
Sementara untuk Pajak Penghasilan (PPh), masyarakat tidak dikenakan PPh jika melampirkan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh yang diperoleh dari hasil pengajuan ke Kantor Pajak Pratama.
- Biaya Pembuatan Akta Hibah di PPAT
Selain PNBP dan BPHTB, masyarakat juga perlu mengeluarkan biaya untuk pembuatan akta hibah di PPAT.
Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah, uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Itupun sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.
Besaran biaya jasa pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) didasarkan pada nilai ekonomis atau harga transaksi yang tercantum di dalam akta, sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Biaya jasa PPAT ini sudah mencakup honorarium saksi dalam pembuatan akta.
Berikut adalah rincian tarif maksimal yang dapat dikenakan PPAT, berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021:
- Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp 500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 500 juta sampai dengan Rp 1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 1 miliar sampai dengan Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25 persen.
Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Menteri yang sama, terdapat pengecualian biaya bagi masyarakat tidak mampu:
PPAT wajib memberikan jasa pembuatan akta tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu. Tentunya, status tidak mampu ini harus dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.
Editor: Tim BacaHukum
Sumber: dikutip dari KOMPAS
